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惨!123万买套房40年内没法住?法拍房到底能不能买?

  2018年12月,成都市民刘正坤在拍下一套123万的法拍房。房子产权40年,但他没想到房子已经被原房主出租了40年,目前刘正坤拿这些租客也没办法,哭晕在厕所。

  律师出招,刘正坤应当自己或委托专业的法律人员进行取证,通过诉讼程序排除房屋使用障碍,以维护自身的权利。

  现实生活中,因为各种原因被法院查封的房产不在少数。经查询江苏省司法拍卖网站发现,目前南京拍卖/变卖的法拍房共有10723套,最近30天在拍卖的就有25套。

  该网站涵盖了江苏省内各个法院参与竞拍的房产,买房者可先选择区域再挑选房产。

  拍卖房源从四十多万到数千万元不等,房源位置从主城区新街口商圈到六合都有涉及。

  很多城市对法拍房的购房资格不做限制,即没有购房资格也可以买,但以下几个城市例外:

  2017年6月份,在江苏省高级人民法院办公室5月31日签发的文件中,规定:司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。

  但南京市房地产市场综合执法办公室6月7日签发的文件中,明确:因司法拍卖取得的房产,按住房限购政策执行。

  南京市房地产市场综合执法办公室则认为,法拍房与市场中的自主买卖没有区别,因此应当纳入限购范围。

  法拍房虽好,但不可盲目购买,法拍房背后的风险不可不重视,少一不小心就掉入“坑”中。

  在法拍房的公告上关于税、费有两种介绍:第一种,“买卖双方所产生的税、费均由买受人承担”,这种情形占90%以上;第二种则是“所涉及到的税、费按照法律规定承担”。

  第二种情形比较公平、合理,但在拍卖公告中只占不到10%,按照税法和相关的法律规定,该卖家(被执行人)承担的就是卖家承担,该买家承担就是买家承担。在房屋交易实践中,继四川文化传媒职业学院之后第二所拟投资15亿高职院校签约落户简卖家所承担的税费往往大于买家承担的部分,两者比例约为7:3。

  明显合理的第二种,为何法院弃而不用?业内人士解释称,若直接让卖家即被执行人承担,被执行人可能因为没有钱或者抗拒,导致拍卖工作无法顺利进行下去。

  不管税是卖家承担还是买家承担,在房子过户之前,都需要买受人先行垫付,缴清全部税费后才能完成过户、拿到房产证。如果房屋土地是划拨土地,则会额外多出一笔土地出让金,而这些信息在拍卖之前,难以从拍卖公告中获取,竞买人也难以了解到;如果房子登记在公司名下,则可能出现天价税费。

  (3)花钱找机构做调查。最后一个办法是最省心,最全面的,因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。可以做为一个参考。

  房子的年限。目前住宅产权的最长年限为70年,而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间,产权年限直接影响房屋的价值。

  房屋的占有状况。拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住?以《123万买套40年产权法拍房,40年内都无法住?》为例,则属于案外人居住的情况。

  “每种情况对应的处置方法不一样,这是一个专业的技术活,很多市民不具备处置能力,往往采取过激的手段,就容易触碰法律红线。”

  业内人士分析,法院对拍卖房是否负责清场,取决于房屋拍卖公告的规定,有的法院在执行中,要负责清场并交付,而不少法院只负责协助办理过户手续,并不负责房屋清场交付。

  房子是否结清工程款等。房子是否结清了一些工程款和工人工资等,这种情况在独栋别墅中比较容易出现,这些费用在房屋拍卖后属于优先受偿的费用,可能存在房屋受滋扰的情况。

  房屋的装修状况。有的拍卖是对房屋现状进行拍卖,而有的拍卖则不包括室内装修,“有的房屋是红木装修的,这种价值昂贵,可能引发新的纠纷。”

  首先可以通过权威的房产网站查询小区信息,其次可以去小区物业了解占用情况。二外还需要和法院明确是否包括装修。对于是否有工程欠款,则需要花钱找机构做调查。因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。

  这里的全款比较急迫,在拍卖成交后,7到15天左右就需要将尾款全部付到,否则视为放弃。

  目前虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款,但相对还是比较麻烦。拍卖房产前,84887状元阁高手论坛,一定要做好完全准备。拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅要损失拍卖保证金,还可能要损失重新拍卖造成的损失。

  不管是刚需还是投资,都关心能否贷款以及能贷多少的问题。如果房源标题未标注可贷款,页面也没有一键贷款申请的入口,您可自行联系熟悉的银行确认是否可以贷款哦。

  这里还是建议大家找专业的司法拍卖服务机构,甚至是银行的人员来给你做资金方案


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